Byłem już na kilku oględzinach i za każdym razem wybierają kogoś innego. Co robię źle?

Krótka odpowiedź: odmowa zwykle nie jest oceną Ciebie, tylko skutkiem tego, że właściciel miał za mało danych i wybrał kandydata, o którym wiedział więcej. Z ogłoszenia nie wynika prawo do mieszkania: poczytuje się je w razie wątpliwości nie za ofertę, lecz za zaproszenie do zawarcia umowy (art. 71 Kodeksu cywilnego).

Swoboda wyboru drugiej strony umowy kończy się przy czterech przesłankach, o których niżej. Reszta to gra o to, kto przedstawi się konkretniej.

To nie jest historia konkretnego klienta. Marka jest nowa i nie publikujemy nazwisk ani cytatów. To typowy rozbiór sytuacji: jak zwykle wygląda i co da się z nią zrobić.

W skrócie

• Odmowa bez podania powodu jest zgodna z prawem: ogłoszenie to zaproszenie do zawarcia umowy, a nie oferta.
• W usługach mieszkaniowych oferowanych publicznie chronione są cztery przesłanki: płeć, rasa, pochodzenie etniczne i narodowość. Dochód, forma zatrudnienia, dzieci i zwierzęta leżą poza tym katalogiem.
• Przy tych czterech przesłankach drogą jest pozew, a nie skarga do organu kontroli.

Jak zwykle wygląda ta sytuacja

Po oględzinach zapada cisza albo przychodzi jedno zdanie: „zdecydowaliśmy się na kogoś innego”. Po trzeciej takiej wiadomości zaczynasz zakładać, że problem jest w Tobie: w akcencie, w braku numeru PESEL, w umowie zlecenie albo w psie.

Zwykle jest inaczej. Właściciel rozmawia tego samego dnia z kilkoma osobami, które mówią o sobie mniej więcej to samo, i wybiera tę, przy której ryzyko wydaje się policzalne: znane źródło dochodu, zrozumiały czas najmu, dokument zamiast deklaracji.

Kryteria, które mieszczą się w swobodzie wyboru

Forma zatrudnienia, brak umowy o pracę, status studenta, liczba dzieci, zwierzęta, palenie i wysokość dochodu leżą poza katalogiem czterech przesłanek z art. 6 ustawy z dnia 3 grudnia 2010 r. o wdrożeniu niektórych przepisów Unii Europejskiej w zakresie równego traktowania. Odmowa oparta na nich co do zasady ustawy nie narusza. To niesprawiedliwe, ale legalne; dlatego walczy się z tym dokumentami, a nie przepisem. Osobno opisujemy, gdzie biegnie granica przy odmowach wobec samotnego rodzica z dzieckiem.

Gdzie kończy się swoboda wyboru

Ta sama ustawa zakazuje nierównego traktowania ze względu na płeć, rasę, pochodzenie etniczne i narodowość (art. 6, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1196) w dostępie do usług, w tym mieszkaniowych, jeżeli są oferowane publicznie (art. 4 pkt 4 lit. e). Ogłoszenie wystawione na portalu trafia do nieoznaczonego kręgu odbiorców, więc trudno bronić tezy, że mieszkanie zaoferowano prywatnie, poza zakresem ustawy.

Ustawy nie stosuje się do swobody wyboru strony umowy, o ile tylko nie jest oparty na płci, rasie, pochodzeniu etnicznym lub narodowości (art. 5 pkt 3), ani do sfery życia prywatnego i rodzinnego (art. 5 pkt 1); inaczej wygląda publiczne ogłoszenie, a inaczej odnajęcie pokoju znajomemu. Osobno działa dyskryminacja pośrednia: pozornie neutralne kryterium, które w praktyce uderza w osoby określonej narodowości lub pochodzenia etnicznego, może zostać uznane za naruszenie, jeżeli nie jest obiektywnie uzasadnione zgodnym z prawem celem (art. 3 pkt 2). Zakazane jest też nakazywanie nierównego traktowania i zachęcanie do niego (art. 9): polecenie „tym nie pokazuj” może podpadać pod ten zakaz.

Co konkretnie robimy, krok po kroku

1. Odtwarzamy, co dokładnie padło. Ze zrzutów rozmów osobno układamy kryteria legalne, a osobno zdania o pochodzeniu czy narodowości: tylko te drugie mają skutek prawny.
2. Zamieniamy opowieść na komplet dokumentów. Potwierdzenie źródła dochodu, wyciąg, PIT, referencje, dane poręczyciela. Jeden plik, wysyłany przed oględzinami, nie po nich.
3. Dzwonimy przed Tobą. Pytamy o kryteria wprost: zwierzę, forma zatrudnienia, liczba osób, termin. Oferta, która i tak odpadnie, odpada przed wyjazdem.
4. Zmieniamy kolejność rozmowy na miejscu. Najpierw krótkie przedstawienie sytuacji i dokumenty, potem oglądanie: decyzja zapada na podstawie pierwszych zdań.
5. Zapisujemy to, co może się przydać później. Gdy powód dotyczy jednej z czterech przesłanek, zachowujemy wiadomość, datę i treść ogłoszenia. Kto zarzuca naruszenie zasady równego traktowania, uprawdopodobnia fakt naruszenia (art. 14 ust. 2), a wtedy to druga strona ma wykazać, że się go nie dopuściła (art. 14 ust. 3).
6. Mówimy wprost, gdzie kończy się nasza rola. Pisma procesowego nie napiszemy i sprawy nie poprowadzimy. To moment na radcę prawnego albo adwokata.

Czego potrzebujemy od Ciebie

• Listy ofert z datami i linkami oraz korespondencji z ogłaszającymi, zwłaszcza tej z odmową.
• Dokumentów potwierdzających dochód i jego źródło, w formie, w jakiej realnie je masz.
• Rzeczy, które i tak wypłyną: zwierzę, liczba osób, planowany czas najmu.

Kiedy to już jest dyskryminacja i co wtedy

Każdy, wobec kogo zasada równego traktowania została naruszona, ma prawo do odszkodowania (art. 13 ust. 1), a do postępowań stosuje się przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (art. 14 ust. 1): drogą jest pozew do sądu powszechnego, nie skarga do organu kontroli. Mandatu tu nie ma: art. 138 Kodeksu wykroczeń w części dotyczącej umyślnej odmowy świadczenia bez uzasadnionej przyczyny Trybunał Konstytucyjny uznał za niezgodny z art. 2 Konstytucji (wyrok z 26 czerwca 2019 r., K 16/17, Dz.U. 2019 poz. 1238).

Termin przedawnienia roszczeń z tytułu naruszenia zasady równego traktowania wynosi 3 lata od dnia powzięcia przez poszkodowanego wiadomości o naruszeniu, nie dłużej jednak niż 5 lat od zdarzenia stanowiącego naruszenie (art. 15). Dochodzenie roszczeń na tej podstawie nie pozbawia prawa do roszczeń z innych ustaw (art. 16): zostaje ochrona dóbr osobistych (art. 23 i art. 24 § 1 k.c.) oraz zadośćuczynienie (art. 448 § 1 k.c.).

Wykonywanie zadań dotyczących realizacji zasady równego traktowania powierza się Rzecznikowi Praw Obywatelskich (art. 18 ust. 1). Wniosek jest bezpłatny i nie wymaga szczególnej formy: wystarczą imię i nazwisko, adres, opis sprawy i dokumenty, a złożyć go można online, przez ePUAP lub eDoręczenia albo listem (al. Solidarności 77, 00-090 Warszawa). Warto jednak wiedzieć, czego się spodziewać: między podmiotami prywatnymi Rzecznik może poprzestać na wskazaniu wnioskodawcy przysługujących mu środków działania (art. 11 ust. 2 w zw. z art. 11 ust. 1 pkt 2 ustawy o Rzeczniku Praw Obywatelskich). Nie zastępuje sądu.

Czym się to zwykle kończy

Pierwszy możliwy wynik: odmowy przestają być regułą, bo właściciel dostaje konkret zamiast deklaracji. Drugi: kryteria się nie schodzą i zmieniamy zakres poszukiwań, a nie Ciebie. Trzeci, rzadszy: pada zdanie o narodowości i rozmowa przenosi się na dokumentację i prawnika.

Nie obiecujemy terminu ani wyniku. Obiecujemy, że trudne pytania zadamy właścicielowi przed Tobą i nie będziemy udawać, że przepis rozwiązuje sytuację, w której nie działa.

Ile to kosztuje

Poszukiwanie mieszkania na zlecenie kosztuje 70% miesięcznego czynszu, płatne jednorazowo po podpisaniu umowy najmu. Pakiet dokumentów, rozmowy z ogłaszającymi i obecność na oględzinach wchodzą w stawkę: to jedna usługa i jedna stawka, a pozycje z listy usług mieszczą się w niej, zamiast być osobno płatnym dodatkiem.

Poza stawką zostają kaucja, czynsz i opłaty licznikowe, bo idą do wynajmującego, taksa notarialna przy najmie okazjonalnym oraz honorarium prawnika. Warunki: cennik.

Stan prawny: wrzesień 2026 r. Przepisy bywają zmieniane, a ocena konkretnej odmowy zależy od okoliczności. Przy sprawie, która ma trafić do sądu, warto skonsultować się z prawnikiem.

Stan prawny: wrzesień 2026 r. Ten materiał ma charakter ogólnoinformacyjny, nie jest poradą prawną i nie uwzględnia okoliczności konkretnej sprawy. W indywidualnej sprawie skontaktuj się z prawnikiem.