Dzwonię w sprawie ogłoszenia z portalu, a mieszkania nie ma od tygodni. Po co ono tam wisi?

Krótka odpowiedź: ogłoszenie nie jest ofertą. Ogłoszenia, reklamy, cenniki i inne informacje skierowane do ogółu poczytuje się w razie wątpliwości za zaproszenie do zawarcia umowy (art. 71 Kodeksu cywilnego). Z tego, że oferta wisi na portalu, nie wynika ani to, że mieszkanie jest wolne, ani to, że ktokolwiek ma obowiązek Ci je pokazać.

Dlatego pierwsza rozmowa nie dotyczy ceny. Cena stoi w ogłoszeniu i przez telefon zmienia się rzadko. Zmienia się co innego: czy to mieszkanie jeszcze istnieje jako oferta i kto stoi po drugiej stronie.

To nie jest historia konkretnego klienta. Marka jest nowa i nie publikujemy nazwisk ani cytatów. To typowy rozbiór sytuacji: jak zwykle wygląda i co da się z nią zrobić.

W skrócie

• Ogłoszenie to zaproszenie do zawarcia umowy, nie oferta i nie rezerwacja (art. 71 k.c.).
• Wiszące ogłoszenie nie musi oznaczać złej woli: emisja trwa dalej, a z regulaminu Otodom w brzmieniu z września 2026 r. nie wynika wprost nakaz zdjęcia oferty po wynajęciu.
• Pierwszy telefon ma jeden cel: ustalić, czy oferta istnieje, kto jest stroną umowy i czy Twoje warunki są akceptowane.

Jak zwykle wygląda ta sytuacja

Ogłoszenie wygląda świeżo, zdjęcia są dobre, cena mieści się w budżecie. Dzwonisz i słyszysz jedną z trzech rzeczy: że mieszkanie wynajęto „w zeszłym tygodniu”, że jest wolne, ale „warunki się trochę zmieniły”, albo że jest, tylko akurat tego nie da się obejrzeć, za to jest inne, droższe. Każdy z tych przypadków wymaga czego innego.

Dlaczego ogłoszenie dalej wisi

Emisja ogłoszenia w Otodom jest ograniczona czasowo i kończy się z upływem wykupionego okresu, a nie w chwili wynajęcia mieszkania: to dwie niezależne od siebie rzeczy. Ogłoszenia biur nieruchomości bywają po zakończeniu opłaconego okresu wznawiane na kolejne okresy, dopóki ktoś ich nie usunie: tak czytamy regulamin Otodom w brzmieniu z września 2026 r. Obowiązku zdjęcia ogłoszenia po wynajęciu mieszkania z tego regulaminu wprost nie wyczytujemy; zostaje ogólny wymóg, żeby treść ogłoszenia była prawdziwa i nie wprowadzała w błąd. Regulaminy portali bywają zmieniane, więc przed powołaniem się na ten zapis warto sprawdzić aktualne brzmienie u źródła.

Z tego samego regulaminu wynika też, że sztuczne podbijanie pozycji ogłoszenia, na przykład przez szybkie usuwanie go i dodawanie na nowo, jest niedozwolone.

Ogłoszenie-przynęta to coś węższego

Reklama przynęta (art. 7 pkt 5) oraz reklama przynęta i zamiana (art. 7 pkt 6) to nieuczciwe praktyki rynkowe w każdych okolicznościach: ustawa z 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (t.j. Dz.U. 2023 poz. 845). Wprowadzające w błąd działanie może dotyczyć istnienia produktu, jego rodzaju lub dostępności (art. 5 ust. 3 pkt 1). Trzy zastrzeżenia: przepis dotyczy relacji przedsiębiorca-konsument, więc nie sięga osoby wynajmującej własne mieszkanie poza działalnością gospodarczą; art. 7 pkt 6 wymaga zamiaru promowania innego produktu, więc nie każda nieaktualna oferta jest przynętą i zamianą; i nie jest to przestępstwo, tylko praktyka z sankcjami cywilnymi. Konsument może wtedy żądać m.in. zaniechania praktyki i naprawienia szkody (art. 12 ust. 1), a ciężar dowodu, że praktyka nie wprowadza w błąd, spoczywa na przedsiębiorcy (art. 13).

Osobna podstawa: kto prowadził negocjacje z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności bez zamiaru zawarcia umowy, odpowiada za szkodę, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy (art. 72 § 2 k.c.). Chodzi o realnie poniesione koszty, a nie o utracone korzyści z najmu, którego nie było.

Co konkretnie robimy, krok po kroku

1. Dzwonimy, zanim zajmie to Twój czas. Pytamy, czy mieszkanie jest nadal dostępne i od kiedy, kto będzie stroną umowy i czy akceptuje Twoje warunki: zwierzę, formę zatrudnienia, liczbę osób, termin. Pytamy wprost, bo wynajmujący ma swobodę wyboru strony umowy, o ile tylko nie opiera go na płci, rasie, pochodzeniu etnicznym lub narodowości (art. 5 pkt 3 w zw. z art. 6 ustawy z 3 grudnia 2010 r. o wdrożeniu niektórych przepisów UE w zakresie równego traktowania).
2. Czytamy historię ogłoszenia. Po zalogowaniu w Otodom historia pokazuje datę pierwszej publikacji, przedziały czasowe, w jakich ogłoszenie było aktywne, oraz zmiany ceny (materiały pomocy Otodom). Data publikacji dotyczy pierwszego pojawienia się oferty, więc obok niej patrzymy na przerwy w emisji i na datę ostatniej aktualizacji.
3. Ustalamy, na jakiej podstawie ktoś wynajmuje. Zakres czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa, wymagająca formy pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Pośrednik podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu OC, którego kopia stanowi załącznik do umowy pośrednictwa (art. 181 ust. 3 i 3a).
4. Nie płacimy za sam kontakt. W komunikacie z 15 października 2018 r. UOKiK ostrzegał przed „biurami ogłoszeń” pobierającymi opłatę z góry za samą listę kontaktów: „Jest duże prawdopodobieństwo, że oferta okaże się nieaktualna, mniej atrakcyjna niż w ogłoszeniu…”. Urząd przypominał zarazem, że umowę zawartą przez internet lub poza lokalem można rozwiązać w ciągu 14 dni bez podania przyczyny. Materiał jest archiwalny. Osobno opisaliśmy, za co pośrednik może wziąć pieniądze przed umową najmu, a za co nie.
5. Czytamy sygnały przed umówieniem oglądania. Komenda Miejska Policji w Gdyni w komunikacie z 28 sierpnia 2026 r. wymienia typowe sygnały oszustwa przy najmie: oferty, które wydają się zbyt dobre, by były prawdziwe, odmowę spotkania osobistego, powoływanie się na pobyt za granicą, kontakt wyłącznie mailowy i żądanie przelewu przed obejrzeniem mieszkania.
6. Odpuszczamy szybko. Oferta, której nie da się potwierdzić w jednej rozmowie, nie zasługuje na drugą godzinę.

Czego potrzebujemy od Ciebie

• Linków do ogłoszeń, które wpadły Ci w oko, i dotychczasowej korespondencji.
• Budżetu, terminu wprowadzenia i dzielnic albo punktu, wokół którego szukamy.
• Warunków do uzgodnienia od razu w pierwszej rozmowie: zwierzę, liczba osób, forma zatrudnienia, faktura.
• Godzin, w których realnie możesz iść na oglądanie.
• Informacji, czy jesteś za granicą: wtedy inaczej układamy oglądanie i podpis.

Czym się to zwykle kończy

Jeden scenariusz: telefon zamyka sprawę w minutę, bo mieszkanie jest wynajęte, a ogłoszenie po prostu dalej wisi. Drugi: oferta istnieje, ale warunki różnią się od opisu i rozmawiamy już o nich, a nie o ogłoszeniu. Trzeci: rozmowa schodzi na inne mieszkanie, którego w ogłoszeniu nigdy nie było, i to jest moment, żeby się wycofać. Czwarty: wszystko się zgadza i umawiamy oglądanie.

Nie obiecujemy terminu ani wyniku i nie deklarujemy, że rozpoznamy każdą nieaktualną ofertę. Obiecujemy, że nie wyślemy Cię przez pół miasta na podstawie ogłoszenia, którego nikt wcześniej nie potwierdził.

Ile to kosztuje

Poszukiwanie mieszkania na zlecenie kosztuje 70% miesięcznego czynszu, płatne jednorazowo po podpisaniu umowy najmu. Weryfikacja ogłoszeń i telefony do ogłaszających wchodzą w tę stawkę: to jedna usługa i jedna stawka, a pozostałe pozycje z listy usług mieszczą się w niej, zamiast być dopłatą.

Poza stawką zostają kaucja, czynsz i opłaty licznikowe, bo te idą do wynajmującego, taksa notarialna przy najmie okazjonalnym oraz honorarium prawnika, gdyby był potrzebny. Warunki: cennik.

Stan prawny i stan regulaminów portali: wrzesień 2026 r. Przepisy i regulaminy bywają zmieniane, więc przy dłuższych poszukiwaniach warto sprawdzić aktualne brzmienie u źródła.

Ten materiał ma ogólny charakter informacyjny, nie jest poradą prawną i nie uwzględnia okoliczności konkretnej sprawy.