Właściciel żąda poręczyciela, a nie znam nikogo w Polsce

Poręczyciel nie jest wymogiem ustawowym. Żaden przepis nie uzależnia zawarcia umowy najmu od tego, żeby ktoś w Polsce podpisał się za najemcę. To żądanie oparte wyłącznie na swobodzie umów (art. 353¹ Kodeksu cywilnego), więc jest negocjowalne i w praktyce wymienne na inne zabezpieczenie.

Najczęściej zastępuje je podwyższona kaucja w granicach ustawowego limitu albo czynsz opłacony z góry za ustalony okres. Dla drugiej strony to zabezpieczenie natychmiastowe, podczas gdy poręczenie z art. 876 Kodeksu cywilnego i tak wymagałoby dochodzenia należności od kolejnej osoby. Stan prawny: wrzesień 2026.

To nie jest historia konkretnego klienta. Rent Hunters to nowa marka i nie opowiadamy cudzych historii. Poniżej jest typowy rozbiór sytuacji: jak zwykle wygląda i co realnie da się z nią zrobić.

W skrócie

• Poręczyciel to żądanie umowne, nie wymóg prawa, więc da się go zastąpić innym zabezpieczeniem.
• Najczęstsze zamienniki: podwyższona kaucja w granicach limitu ustawowego albo czynsz z góry, podane na piśmie i w liczbach.
• Gdy dochód nie jest udokumentowany, a na wyższe zabezpieczenie nie ma środków, negocjacja tego nie nadrobi. Mówimy to wprost.

Jak zwykle wygląda ta sytuacja

Żądanie poręczyciela pada zwykle w tym samym momencie co pytanie o PESEL: na początku rozmowy, zanim ktokolwiek zobaczył dokumenty dochodowe kandydata. Rzadko jest to przemyślany warunek. Częściej odruch, który ma zastąpić brak polskiej historii najmu. Kandydat, który mieszka w Polsce od kilku tygodni, nie ma kogo o to poprosić i traktuje sprawę jako zamkniętą.

Poręczenie a kaucja

Warto rozdzielić dwie rzeczy. Poręczenie to osobna umowa: poręczyciel zobowiązuje się wykonać zobowiązanie najemcy, gdyby ten go nie wykonał (art. 876 Kodeksu cywilnego), a o zakresie jego odpowiedzialności rozstrzyga każdoczesny zakres zobowiązania dłużnika (art. 879 § 1). Poręczenie bez kwoty granicznej i bez terminu jest więc dla poręczyciela bardzo szerokie. To jeden z powodów, dla których trudno kogokolwiek do niego namówić, również wśród Polaków. Od poręczenia trzeba też odróżnić solidarną odpowiedzialność najemców za czynsz przy współnajmie.

Kaucja natomiast jest pieniądzem, który wynajmujący ma od razu. Z jego perspektywy druga opcja jest po prostu mocniejsza, tylko rzadko ktoś mu to wprost pokazuje.

Poręczyciel za granicą

Poręczyciel mieszkający za granicą bywa proponowany jako wyjście i zwykle nim nie jest: dla wynajmującego wartość takiego zabezpieczenia jest niewielka, bo ewentualne dochodzenie roszczenia poza Polską jest kosztowne i długie. Uczciwiej powiedzieć to od razu, niż tracić tydzień na próbę, która i tak zostanie odrzucona.

Co konkretnie robimy, krok po kroku

1. Ustalamy, czy to warunek twardy, czy pierwsza propozycja. Pytamy wprost, jakie zabezpieczenie wchodzi w grę zamiast poręczenia. W dużej części rozmów okazuje się, że poręczyciel był tylko pierwszym pomysłem.
2. Przygotowujemy alternatywę w liczbach, a nie w deklaracjach. Konkretna wysokość kaucji, konkretna liczba miesięcy czynszu z góry, konkretny harmonogram płatności: policzone i podane na piśmie, zamiast zapewnień o solidności.
3. Kierujemy część poszukiwań do najmu instytucjonalnego. Tam, gdzie wynajmującym jest podmiot prowadzący działalność w zakresie wynajmowania lokali, procedura jest firmowa i oparta na dochodzie, a nie na znajomościach kandydata. Ustawowy pułap kaucji przy tej formie to sześciokrotność miesięcznego czynszu (art. 19f ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów). To górna granica, a nie stawka typowa; w praktyce żąda się jednego albo dwóch czynszów.
4. Prowadzimy negocjacje po Twojej stronie. Rozmawiamy o czynszu, kaucji, terminie, okresie wypowiedzenia i o tym, co dzieje się z kaucją przy wcześniejszym zakończeniu umowy.
5. Jeśli poręczenie jednak zostaje, sprawdzamy jego treść. Kwota graniczna, termin, zakres. Poręczenie bezterminowe i bez limitu to zupełnie inne zobowiązanie niż poręczenie do wysokości trzymiesięcznego czynszu na czas trwania umowy.
6. Weryfikujemy umowę najmu przed podpisem i jesteśmy przy odbiorze lokalu: protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami.

Czego potrzebujemy od Ciebie

• Dowód dochodu: umowa o pracę, zlecenie, kontrakt B2B lub kontrakt zagraniczny wraz z historią przelewów na konto.
• Informację, jaką kwotą realnie dysponujesz na start. To decyduje, czy podwyższona kaucja w ogóle jest opcją, czy trzeba szukać innego zabezpieczenia.
• Paszport lub kartę pobytu oraz podstawę legalnego pobytu.
• Twarde i miękkie kryteria briefu oraz termin wprowadzenia.
• Zgodę na to, żeby pierwszy kontakt prowadził pośrednik działający na Twoje zlecenie.
• Decyzje i podpisy: wybór oferty, zgoda na wynegocjowane warunki i podpisanie umowy zostają po Twojej stronie.

Czym się to zwykle kończy

Typowe zakończenie to umowa, w której miejsce poręczyciela zajmuje uzgodniona wcześniej kaucja albo czynsz z góry, a temat znajomości w Polsce nie wraca. Drugie typowe zakończenie to zmiana kierunku poszukiwań w stronę najmu instytucjonalnego, gdzie poręczyciel zwykle w ogóle nie występuje, kosztem tego, że pula lokalizacji i metraży jest tam węższa.

Jest też zakończenie trzecie i trzeba je nazwać: jeżeli dochód nie jest udokumentowany, a na podwyższone zabezpieczenie nie ma środków, żadna negocjacja tego nie nadrobi. Wtedy mówimy to wprost, zamiast prowadzić poszukiwania, które nie mogą się domknąć.

Ile to kosztuje

Poszukiwanie mieszkania na zlecenie kosztuje 70% miesięcznego czynszu, płatne jednorazowo po podpisaniu umowy najmu. Za sam etap poszukiwań nie pobieramy opłaty. Kaucja i czynsz idą do wynajmującego, nie do nas. Negocjacje warunków i pozostałe pozycje z listy usług wchodzą w tę samą stawkę: to jedna usługa, nie osiem osobno płatnych. Szczegóły: cennik.

Zobacz też, jak wygląda cały proces i jakie trudne briefy prowadzimy. Swoją sytuację opisz przez formularz kontaktowy.

Stan prawny: wrzesień 2026 r. Ten materiał ma charakter ogólnoinformacyjny, nie jest poradą prawną i nie uwzględnia okoliczności konkretnej sprawy. W indywidualnej sprawie skontaktuj się z prawnikiem.