Właściciel powiedział przez telefon, że pies może być, ale w projekcie umowy nie ma o tym ani słowa. Podpisywać?

Nie w tej wersji. Ustna zgoda na psa nie jest nieważna, ale jest praktycznie nie do udowodnienia przy sporze, a spór pojawia się zwykle dopiero przy zwrocie kaucji albo przy zmianie właściciela mieszkania, czyli wtedy, gdy rozmowa telefoniczna sprzed roku nikogo już nie interesuje.

Przed podpisem trzeba dopisać jeden akapit: gatunek, rasa i waga zwierzęcia, wyraźna zgoda wynajmującego oraz zasady odpowiedzialności za szkody. To jest poprawka na pięć minut, a nie renegocjacja całej umowy.

To nie jest historia konkretnego klienta: marka jest nowa i nie mamy jeszcze za sobą zamkniętych najmów. To typowy rozbiór sytuacji: jak zwykle wygląda i co da się z nią zrobić.

W skrócie

• Ustna zgoda nie jest nieważna, ale przy sporze (zwrot kaucji, zmiana właściciela) jest praktycznie nie do udowodnienia.
• Przed podpisem prosimy o jeden akapit: dane zwierzęcia, wyraźna zgoda wynajmującego, zasady odpowiedzialności za szkody i kaucja.
• Weryfikacja umowy wchodzi w zakres zlecenia. Stawka to 70% miesięcznego czynszu, płatne po podpisaniu umowy.

Jak zwykle wygląda taka sytuacja

Rozmowa telefoniczna idzie dobrze, pada „pies nie problem”, oględziny przebiegają miło, a potem przychodzi wzór umowy ściągnięty z internetu, w którym o zwierzętach nie ma nic. Albo, co gorsza, jest standardowy zapis zakazujący ich trzymania, którego nikt nie usunął, bo nikt go nie czytał.

Ryzyko nie polega na tym, że właściciel kłamie. Zwykle nie kłamie. Polega na trzech rzeczach, na które on sam nie ma wpływu:

• Zmiana strony umowy. Mieszkanie zostaje sprzedane albo przejmuje je ktoś z rodziny. Nowy wynajmujący wchodzi w umowę taką, jaka jest zapisana, i ustna obietnica poprzednika go nie wiąże w praktyczny sposób.
• Spór o kaucję. Przy wyprowadzce pojawia się rysa na podłodze albo ślad na framudze. Bez zapisu o psie i bez protokołu wejściowego to Ty tłumaczysz, skąd ona się wzięła.
• Zarzut używania lokalu niezgodnie z umową. Jeśli umowa zakazuje zwierząt albo milczy, a w mieszkaniu jest duży pies, wynajmujący ma argument formalny. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje wypowiedzenie m.in. wtedy, gdy najemca mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową (art. 11 ust. 2, stan prawny na 2026 r.). Nie znaczy to, że tak się stanie. Znaczy, że dajesz drugiej stronie narzędzie za darmo.

Co konkretnie robimy, krok po kroku

1. Czytamy całą umowę, nie tylko akapit o zwierzętach. Sprawdzamy, czy nie ma gdzie indziej ogólnego zakazu, klauzuli o „zmianie sposobu korzystania z lokalu” albo zapisu o karze umownej, który po dopisaniu psa nagle zacznie działać przeciw Tobie.
2. Ustalamy, jaki to typ najmu. Zwykły najem i najem okazjonalny mają różne limity kaucji: 12-krotność czynszu przy zwykłym i 6-krotność przy okazjonalnym (art. 6 ust. 1 i art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, stan prawny na 2026 r.), a najem okazjonalny wymaga dodatkowo oświadczenia notarialnego najemcy. To zmienia całą rozmowę o zabezpieczeniu za psa.
3. Proponujemy gotowy zapis. Jeden akapit: gatunek, rasa lub typ, waga i wiek zwierzęcia; wyraźna zgoda wynajmującego na jego trzymanie w lokalu przez cały okres najmu; odesłanie do odpowiedzialności najemcy za szkodę wyrządzoną przez zwierzę na zasadzie art. 431 Kodeksu cywilnego; wysokość kaucji uwzględniająca to ryzyko. Gotowy tekst jest łatwiejszy do zaakceptowania niż prośba „niech pan coś dopisze”.
4. Sprawdzamy regulamin porządku domowego budynku, jeśli taki obowiązuje. Zwykle reguluje korzystanie z części wspólnych, a nie liczbę zwierząt w lokalu, ale trzeba to przeczytać przed podpisem, nie po pierwszej uwadze sąsiada.
5. Rozmawiamy z wynajmującym o różnicy w kaucji. Jeśli za dopisanie psa oczekuje wyższego zabezpieczenia, to jest zwykle uczciwa transakcja, pod warunkiem, że kwota i zasady jej zwrotu są w umowie, a nie w kolejnej rozmowie telefonicznej.
6. Organizujemy protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami przed wprowadzeniem psa: podłogi, framugi, parapety, meble, stan drzwi. To dokument, który rozstrzyga późniejszy spór o to, czy uszkodzenie powstało przed najmem, czy w jego trakcie.
7. Pilnujemy, żeby wersja podpisana była tą samą, którą czytaliśmy: z parafowanymi stronami i podpisanym załącznikiem-protokołem.

Czego potrzebujemy od Ciebie

• Projekt umowy w pliku, a nie zdjęcie kartki zrobione na klatce schodowej.
• Informacja, czy to najem zwykły, czy okazjonalny. Jeśli nie wiesz, sama umowa nam to powie.
• Dane psa: rasa lub typ, waga, wiek. Do zapisu w umowie potrzebne są konkrety, nie słowo „pies”.
• Czas przed podpisem. Choćby jeden dzień. Poprawki wprowadzone przed podpisem są rozmową, po podpisie są aneksem, który druga strona musi chcieć podpisać.
• Informacja, co dokładnie padło w rozmowie telefonicznej. Nie po to, żeby się na to powoływać, tylko żeby zapis odzwierciedlał to, na co właściciel faktycznie się zgodził.

Czym się to zwykle kończy

• Najczęstszy wynik: właściciel dopisuje akapit bez oporu, bo od początku nie miał nic przeciwko psu, a brak zapisu wynikał z użycia gotowego wzoru.
• Drugi co do częstości: dopisuje, ale prosi o wyższą kaucję. Wtedy negocjuje się kwotę oraz warunki jej zwrotu, zamiast dowiadywać się o nich przy wyprowadzce.
• Trzeci, rzadszy i najważniejszy: właściciel odmawia wpisania zgody do umowy. To jest informacja, nie porażka. Oznacza, że ustna zgoda nie była tym, czym się wydawała, i lepiej wiedzieć o tym przed przeprowadzką niż po niej.

Weryfikacja umowy najmu przed podpisaniem wchodzi w zakres zlecenia, a nie jest osobno płatnym dodatkiem. Stawka wynosi 70% miesięcznego czynszu, płatne po podpisaniu umowy. Pełna lista usług jest w cenniku, a to, co powinna zawierać umowa przy zwierzęciu, rozkładamy na części w tekście o procesie poszukiwania mieszkania z dużym psem.

Nie zastępujemy porady prawnej i nie występujemy jako kancelaria: sprawdzamy umowę pod kątem praktyki najmu i sygnalizujemy miejsca, w których warto pójść do prawnika.

---

Opisz swoją sytuację na stronie kontakt albo zadzwoń pod +48 692 649 839 / napisz na renthunters.pl@gmail.com.

Rent Hunters: poszukiwanie mieszkań na wynajem na zlecenie najemcy, Warszawa. Usługodawca: Vladyslav Moroz, NIP 5214128421, Warszawa. Kontakt: +48 692 649 839 / renthunters.pl@gmail.com.

Stan prawny: wrzesień 2026 r.

Ten materiał ma ogólny charakter informacyjny, nie jest poradą prawną i nie uwzględnia okoliczności konkretnej sprawy.