Właściciel żąda podwójnej kaucji i dodatkowej opłaty miesięcznej za psa. Czy tak można i czy da się to negocjować?

Podwyższona kaucja jest dopuszczalna i w praktyce przy dużym psie spotyka się ją często: ustawa wyznacza tylko górny limit, nie zakazuje podwyżki. Limit to 12-krotność miesięcznego czynszu przy zwykłej umowie i 6-krotność przy najmie okazjonalnym (art. 6 ust. 1 i art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, stan prawny na 2026 r.), więc dwie stawki mieszczą się w nim z dużym zapasem.

Stała opłata miesięczna „za psa” to inna sprawa: nie jest kaucją, bo nie podlega zwrotowi, więc trzeba wiedzieć, za co dokładnie jest pobierana i gdzie jest zapisana. Jedno i drugie da się negocjować, najskuteczniej wtedy, gdy zamiast odmowy proponujesz inny sposób zabezpieczenia tego samego ryzyka.

W skrócie

• Podwyższona kaucja jest dopuszczalna do limitu: 12-krotność czynszu przy zwykłej umowie, 6-krotność przy najmie okazjonalnym.
• Stała opłata miesięczna „za psa” nie jest kaucją, bo nie podlega zwrotowi. Trzeba wiedzieć, za co jest pobierana i gdzie stoi w umowie.
• Negocjujemy nie kwotę, tylko źródło obawy: pytamy, co ma pokryć różnica, i proponujemy inne zabezpieczenie tego samego ryzyka.

To nie jest historia konkretnego klienta: marka jest nowa i nie mamy jeszcze za sobą zamkniętych najmów. To typowy rozbiór sytuacji: jak zwykle wygląda i co da się z nią zrobić.

Jak zwykle wygląda taka sytuacja

Właściciel nie liczy ryzyka, on je czuje. Za żądaniem podwójnej kaucji zwykle stoi jedno konkretne wyobrażenie: zniszczona podłoga, podrapane framugi, zapach w tkaninach albo skarga sąsiada. Dodatkowa opłata miesięczna pojawia się częściej tam, gdzie mieszkanie jest świeżo wykończone albo umeblowane rzeczami, których właściciel nie chce wymieniać.

Problem w tym, że obie kwoty padają zwykle „na oko”, bez powiązania z niczym konkretnym. Dlatego rozmowa, w której pytasz wprost, co dokładnie ma pokryć ta różnica, zmienia sytuację bardziej niż targowanie się o kwotę. Bardzo często okazuje się, że chodzi o jedną rzecz (dywan, panele albo kanapę) i że da się to zabezpieczyć taniej i precyzyjniej niż drugą kaucją.

Trzy rzeczy, które zlewają się w jedno

W rozmowie warto je rozróżnić:

• Kaucja: zwrotna, limitowana ustawowo.
• Opłata dodatkowa: bezzwrotna, wynikająca wyłącznie z umowy.
• Kara umowna: uruchamiana warunkiem, który trzeba przeczytać uważnie, bo bywa napisany bardzo szeroko.

Co konkretnie robimy, krok po kroku

1. Pytamy o źródło kwoty. „Co dokładnie ma pokryć ta różnica?” To jedno pytanie zwykle zamienia abstrakcyjne żądanie w konkretną listę obaw, z którą da się pracować.
2. Sprawdzamy limit i typ najmu. Przy najmie okazjonalnym granica jest niższa (6-krotność czynszu) niż przy zwykłym (12-krotność). Stan prawny na 2026 r. Jeśli żądana kwota przekracza limit, to nie jest kwestia negocjacji, tylko poprawki w umowie.
3. Sprawdzamy, czym jest opłata miesięczna w tekście umowy. Nazwana „kaucją”, ale bezzwrotna, to sprzeczność, którą trzeba usunąć przed podpisem. Nazwana opłatą za zużycie: trzeba wiedzieć, czy nie dubluje czegoś, co już jest w czynszu albo w opłatach eksploatacyjnych.
4. Proponujemy alternatywy zamiast samej odmowy. Polisa OC odpowiedzialności cywilnej za zwierzę, rozłożenie podwyższonej kaucji na dwie raty, zabezpieczenie węższe i skierowane na konkretny element wyposażenia, albo krótkie spotkanie z psem przed podpisem. Właściciel, który zobaczy spokojne zwierzę, częściej schodzi z kwoty niż ten, który czyta o nim w wiadomości.
5. Ustalamy zasady zwrotu, a nie tylko wysokość. Termin zwrotu, sposób rozliczenia, co liczy się jako zużycie normalne, a co jako szkoda. Sama kwota bez tych zasad to połowa ustalenia.
6. Wiążemy kaucję z protokołem. Podwyższona kaucja bez protokołu zdawczo-odbiorczego ze zdjęciami działa wyłącznie na korzyść drugiej strony. Robimy protokół przed wprowadzeniem psa i podpinamy go jako załącznik do umowy.
7. Zapisujemy odpowiedzialność wprost. Za szkodę wyrządzoną przez zwierzę odpowiada osoba, która je chowa: to art. 431 Kodeksu cywilnego. Umowa powinna się do tego odnosić zamiast wprowadzać własne, szersze konstrukcje odpowiedzialności.

Czego potrzebujemy od Ciebie

• Projekt umowy albo dokładne brzmienie obu zapisów: kaucji i opłaty. Różnica między „opłata za zwierzę” a „opłata eksploatacyjna z tytułu utrzymania zwierzęcia” ma znaczenie.
• Wysokość czynszu i opłat: bez tego nie da się sprawdzić, czy kwota mieści się w limicie.
• Dane psa i dokumenty, jeśli są: polisa OC, zaświadczenie o szkoleniu. To główny argument w negocjacji.
• Twoja granica. Ile realnie możesz odłożyć na kaucję i czy stała opłata miesięczna w ogóle mieści się w Twoim budżecie na czynsz.
• Decyzja, czy chcesz to mieszkanie. Negocjuje się inaczej, gdy jest to jedna z kilku opcji, a inaczej, gdy to jedyna oferta z realną zgodą na dużego psa.

Czym się to zwykle kończy

Najczęściej kończy się ustaleniem pośrednim: kaucja podwyższona, ale nie do żądanej kwoty, opłata miesięczna zdjęta albo zastąpiona polisą, i komplet zasad zwrotu zapisany w umowie.

Zdarza się też, że właściciel nie schodzi z kwoty, i wtedy to jest po prostu cena tej konkretnej oferty, którą przyjmujesz świadomie albo szukasz dalej. Trzeci wariant, najrzadszy, ale najbardziej wymowny: żądanie przekracza limit ustawowy i po pokazaniu przepisu znika razem z kilkoma innymi zapisami z tego samego wzoru.

Negocjacja warunków najmu jest częścią zlecenia, a nie osobno płatnym dodatkiem. Stawka wynosi 70% miesięcznego czynszu, płatne po podpisaniu umowy najmu. Lista usług jest w cenniku.

Nie zastępujemy porady prawnej i nie występujemy jako kancelaria: pracujemy na praktyce najmu i wskazujemy miejsca, w których warto pójść do prawnika.

---

Opisz swoją sytuację na stronie kontakt albo zadzwoń pod +48 692 649 839 / napisz na renthunters.pl@gmail.com.

Rent Hunters: poszukiwanie mieszkań na wynajem na zlecenie najemcy, Warszawa. Usługodawca: Vladyslav Moroz, NIP 5214128421, Warszawa. Kontakt: +48 692 649 839 / renthunters.pl@gmail.com.

Stan prawny: wrzesień 2026 r.

Ten materiał ma ogólny charakter informacyjny, nie jest poradą prawną i nie uwzględnia okoliczności konkretnej sprawy.