Najem okazjonalny, a ja nie mam w Polsce lokalu zastępczego

Najem okazjonalny wymaga, żeby najemca wskazał inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w razie egzekucji obowiązku opróżnienia mieszkania, i dołączył oświadczenie osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu o zgodzie na takie zamieszkanie (art. 19a ust. 2 pkt 2 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów). Obcokrajowiec bez rodziny w Polsce zwykle nie ma kogo o to poprosić. To przeszkoda realna, a nie wymyślona.

Wyjścia są trzy:

• zwykła umowa najmu bez elementu notarialnego;
• najem instytucjonalny, który lokalu zastępczego nie wymaga (art. 19f ust. 3);
• wskazanie adresu poza Polską, na co część wynajmujących i notariuszy się godzi, a część nie.

Stan prawny: wrzesień 2026 r.

To nie jest historia konkretnego klienta. Rent Hunters to nowa marka i nie opowiadamy cudzych historii. Poniżej jest typowy rozbiór sytuacji: jak zwykle wygląda i co realnie da się z nią zrobić.

W skrócie

• Formę umowy (zwykła, okazjonalna, instytucjonalna) ustalamy przed oględzinami, żeby wymóg lokalu zastępczego nie pojawił się na ostatnim kroku.
• Najem instytucjonalny nie wymaga lokalu zastępczego (art. 19f ust. 3), a pułap kaucji jest tam taki sam jak przy okazjonalnym: sześciokrotność czynszu (art. 19f ust. 5 i art. 19a ust. 4).
• Adres poza Polską trzeba uzgodnić z wynajmującym i kancelarią notarialną przed umówieniem terminu, nie w dniu podpisu.

Jak zwykle wygląda ta sytuacja

Niespodzianka na ostatnim kroku

Mieszkanie jest obejrzane, warunki uzgodnione, termin ustalony. Dopiero przy umowie pada zdanie, że to najem okazjonalny i że potrzebne będzie oświadczenie u notariusza. Kandydat dowiaduje się wtedy, że musi wskazać adres, pod którym zamieszka po ewentualnej eksmisji, i dostarczyć zgodę osoby, która tym lokalem dysponuje.

Nie ma takiej osoby w Polsce, więc sprawa staje w miejscu na ostatnim kroku, po tygodniach poszukiwań.

Czym jest najem okazjonalny

Najem okazjonalny nie jest pułapką sam w sobie. To forma umowy zaprojektowana tak, żeby wynajmujący mógł szybciej odzyskać lokal, i dlatego ustawodawca dał najemcy w zamian inne ograniczenia po stronie właściciela. Między innymi niższy limit kaucji: przy najmie okazjonalnym nie może ona przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu (art. 19a ust. 4), podczas gdy przy zwykłym najmie limit to dwunastokrotność (art. 6 ust. 1).

Problemem jest nie sama forma, tylko to, że wymóg lokalu zastępczego pojawia się na końcu procesu zamiast na początku.

Zgłoszenie do urzędu skarbowego

Druga rzecz warta sprawdzenia: wynajmujący ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1). Jeśli tego nie zrobi, umowa traci szczególny tryb opróżnienia lokalu przewidziany dla najmu okazjonalnego, a najemca jest wtedy chroniony tak jak przy zwykłym najmie.

To nie jest powód, żeby na taką umowę iść w ciemno, ale warto wiedzieć, jak działa ten mechanizm.

Co konkretnie robimy, krok po kroku

1. Pytamy o formę umowy przed oględzinami, nie po. W pierwszej rozmowie ustalamy, czy oferta jest zwykłym najmem, najmem okazjonalnym czy instytucjonalnym. To pytanie zdejmuje z procesu najczęstszą niespodziankę na etapie podpisu.
2. Segmentujemy rynek pod Twoją sytuację. Nie mamy własnej bazy mieszkań. Przeszukujemy rynek pod brief i dzielimy wyniki na trzy koszyki według formy umowy, żeby oferty wymagające lokalu zastępczego nie zjadały Twojego czasu, jeśli nie masz go jak wskazać.
3. Sprawdzamy ścieżkę najmu instytucjonalnego. Przy tej formie do umowy dołącza się oświadczenie notarialne o poddaniu się egzekucji, ale bez wskazywania lokalu zastępczego (art. 19f ust. 3). Ustawowy pułap kaucji to tam sześciokrotność czynszu (art. 19f ust. 5), czyli tyle samo, ile przy najmie okazjonalnym (art. 19a ust. 4), więc pod tym względem te dwie formy się nie różnią.
4. Negocjujemy zwykłą umowę najmu tam, gdzie to możliwe. Część wynajmujących proponuje najem okazjonalny z przyzwyczajenia i przy udokumentowanym dochodzie oraz uzgodnionej kaucji odstępuje od niego bez oporu.
5. Jeśli najem okazjonalny zostaje, ustalamy kwestię adresu zawczasu. Przepis nie mówi wprost, że wskazany lokal musi znajdować się w Polsce, ale skuteczność egzekucji poza krajem jest wątpliwa i nie każdy wynajmujący oraz nie każdy notariusz przyjmie taki adres. To trzeba uzgodnić z wynajmującym i kancelarią notarialną przed umówieniem terminu, a nie w dniu podpisu.
6. Weryfikujemy treść umowy i oświadczenia przed podpisem, w tym zapisy o kaucji, okresie wypowiedzenia, zgodzie na zameldowanie i o tym, kto zgłasza umowę do urzędu skarbowego.
7. Protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami przy odbiorze kluczy.

Czego potrzebujemy od Ciebie

• Informację, czy masz w Polsce lub poza nią jakikolwiek adres, którego dysponent zgodziłby się podpisać oświadczenie. Odpowiedź „nie mam” jest pełnoprawną odpowiedzią i po prostu zawęża koszyk ofert.
• Paszport lub kartę pobytu oraz podstawę legalnego pobytu.
• Dowód dochodu: to on zastępuje w negocjacjach argument o zabezpieczeniu.
• Budżet na start z uwzględnieniem kaucji oraz taksy notarialnej, jeśli forma umowy jej wymaga.
• Termin wprowadzenia i kryteria briefu.
• Decyzje i podpisy: wybór oferty, zgoda na warunki, podpisanie umowy i osobista wizyta u notariusza, jeśli umowa ma formę okazjonalną lub instytucjonalną. Tej części nie da się przenieść na pośrednika.

Czym się to zwykle kończy

Najczęstsze zakończenie to zwykła umowa najmu, bo po ustaleniu formy na początku procesu okazuje się, że duża część ofert jest elastyczna, a najem okazjonalny nie był twardym warunkiem. Drugie typowe zakończenie to najem instytucjonalny: droga bez lokalu zastępczego, z firmową procedurą i węższym wyborem lokalizacji.

Trzecie zakończenie też się zdarza i nie ma sensu go ukrywać: jeżeli konkretne mieszkanie jest dostępne wyłącznie w formie najmu okazjonalnego, a wynajmujący nie przyjmuje adresu spoza Polski, to tego mieszkania po prostu nie da się wynająć na tych warunkach. Wtedy wracamy do listy ofert, a nie szukamy obejścia przepisu.

Ile to kosztuje

Poszukiwanie mieszkania na zlecenie kosztuje 70% miesięcznego czynszu, płatne jednorazowo po podpisaniu umowy najmu. Za sam etap poszukiwań nie pobieramy opłaty.

Taksa notarialna przy najmie okazjonalnym lub instytucjonalnym jest poza stawką: płaci się ją kancelarii, tak samo jak kaucję i czynsz płaci się wynajmującemu. Weryfikacja umowy i pozostałe pozycje z listy usług wchodzą w tę samą stawkę, osobnych dopłat nie ma. Warunki podstawowe: cennik.

Jak przebiega całe zadanie od briefu do kluczy, opisaliśmy w sekcji jak to działa. Sytuację opisz przez formularz kontaktowy.

Ten materiał ma ogólny charakter informacyjny, nie jest poradą prawną i nie uwzględnia okoliczności konkretnej sprawy.