Umowa kończy się za dwa miesiące, właściciel milczy: kiedy zacząć rozmowę o przedłużeniu?

Krótka odpowiedź: rozmowę o przedłużeniu zaczyna się wtedy, gdy zostaje jeszcze czas na plan B, a nie w ostatnim tygodniu najmu. Milczenie obu stron nie wyrzuca Cię z mieszkania, ale zmienia reżim umowy: jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie używasz lokalu nadal za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości poczytuje się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony (art. 674 Kodeksu cywilnego). Lepiej, żeby to była decyzja, a nie skutek uboczny.

To nie jest historia konkretnego klienta. Marka jest nowa i nie publikujemy nazwisk ani cytatów. To typowy rozbiór sytuacji: jak zwykle wygląda i co da się z nią zrobić.

Jak zwykle wygląda ta sytuacja

Obie strony czekają, kto odezwie się pierwszy. Najemca nie pisze, bo boi się, że pytaniem sam przypomni właścicielowi o czynszu. Właściciel nie pisze, bo na razie wszystko działa. Rozmowa zaczyna się więc na kilka tygodni przed końcem umowy, gdy obie strony negocjują pod presją, której same sobie nie musiały robić.

Drugie nieporozumienie dotyczy samego słowa „przedłużenie”. Kryją się pod nim trzy różne rzeczy: aneks, nowa umowa na kolejny okres i milczące przedłużenie z art. 674 k.c., które dzieje się samo. Przy umowie na czas oznaczony wypowiedzenie jest możliwe tylko w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 k.c.); to ograniczenie dotyczy wyłącznie umów terminowych, więc po przejściu na czas nieoznaczony przestaje mieć zastosowanie. Jest też pułapka formy: umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, a w razie niezachowania tej formy poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 k.c.). Przedłużenie „na rok, dogadane w wiadomości” nie zawsze daje rok, którego się spodziewasz.

Trzecia warstwa to pieniądze. Wiele osób zakłada, że podwyżka przychodzi razem z przedłużeniem, w jednym dokumencie. Przy zwykłej umowie najmu to osobny mechanizm: właściciel podwyższa czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość na piśmie pod rygorem nieważności, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia, chyba że strony ustaliły termin dłuższy (art. 8a ust. 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów). Przy najmie okazjonalnym tego trybu nie ma w ogóle: przepisów o podwyżce z art. 8a się nie stosuje (art. 19e), a właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie (art. 19c ust. 2).

Co konkretnie robimy, krok po kroku

1. Ustalamy, jaką umowę faktycznie masz. Zwykły najem, okazjonalny czy instytucjonalny: od tego zależy reszta. Do najmu okazjonalnego ustawę o ochronie praw lokatorów stosuje się tylko w wąskim zakresie z art. 19e, pod warunkiem że właściciel dokonał zgłoszenia z art. 19b ust. 1; odpadają wtedy i przepisy o podziale remontów, i tryb podwyżki czynszu.
2. Rozkładamy kalendarz na konkretne daty. Koniec umowy, dzień, do którego potrzebujesz jasności, i termin, po którym szukasz równolegle. Osobny kalendarz mają umowy towarzyszące: o automatycznym przedłużeniu umowy telekomunikacyjnej dostawca informuje na trwałym nośniku nie później niż 30 dni przed końcem okresu umowy (art. 302 ust. 2 Prawa komunikacji elektronicznej), a taką przedłużoną umowę wypowiesz w każdym czasie z miesięcznym okresem wypowiedzenia (art. 302 ust. 1).
3. Piszemy pierwszą wiadomość do właściciela. Krótko i konkretnie: chcesz przedłużyć, na jaki okres, od kiedy, na jakich warunkach czynszu i opłat. Pytanie o pieniądze zadajemy sami, zamiast czekać, aż padnie w najgorszym możliwym momencie. Jeśli w odpowiedzi usłyszysz, że mieszkanie idzie na sprzedaż, sprawdź, co sprzedaż mieszkania oznacza dla najemcy.
4. Rozbieramy propozycję podwyżki na czynniki. Podwyżkę nieprzekraczającą w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych z poprzedniego roku uważa się za uzasadnioną (art. 8a ust. 4e u.o.p.l.). Podwyżka, w wyniku której czynsz w skali roku przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo która następuje z poziomu wyższego niż 3%, może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach, i wtedy na pisemne żądanie lokatora właściciel w terminie 14 dni, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawia na piśmie jej przyczynę i kalkulację (art. 8a ust. 4).
5. Pilnujemy formy i zgłoszeń. Przedłużenie na dłużej niż rok idzie na piśmie (art. 660 k.c.). Jeżeli zamiast aneksu podpisujecie nową umowę najmu okazjonalnego, właściciel zgłasza ją naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu i na Twoje żądanie ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia (art. 19b ust. 1 i 2). Przy braku zgłoszenia nie stosuje się art. 19c i art. 19d, a ustawa obowiązuje w pełnym zakresie: dla Ciebie korzystnie, ale to cudze zaniedbanie, nie plan.
6. Domykamy kaucję, klauzule i formalności wokół. Gdy czynsz rośnie, pojawia się temat uzupełnienia kaucji; granice są ustawowe: 12-krotność miesięcznego czynszu przy zwykłej umowie (art. 6 ust. 1 u.o.p.l.), 6-krotność przy okazjonalnym (art. 19a ust. 4) i 6-krotność przy instytucjonalnym (art. 19f ust. 5). Przy nowej umowie terminowej to również moment na klauzulę wypowiedzenia, bo bez niej art. 673 § 3 k.c. zamyka tę drogę obu stronom. Cudzoziemca spoza UE, EOG i Szwajcarii dotyczy jeszcze jedno: deklarowany przy meldunku okres pobytu czasowego nie może przekroczyć okresu jego legalnego pobytu w Polsce (art. 41 ust. 4 u.e.l.).

Czego potrzebujemy od Ciebie

Umowy z wszystkimi aneksami, typu najmu, daty zakończenia, aktualnej wysokości czynszu i opłat, całej korespondencji z właścicielem oraz tego, co ustaliliście ustnie i nigdzie nie zapisaliście. Do tego dwóch rzeczy: górnej granicy czynszu, przy której zostajesz, i daty, po której zaczynasz szukać równolegle. Bez tej drugiej rozmowa o przedłużeniu zamienia się w czekanie.

Czym się to zwykle kończy

Możliwy scenariusz pierwszy: aneks albo nowa umowa z jasną datą i znanym czynszem, podpisane na tyle wcześnie, że nie trzeba szukać niczego awaryjnie.

Drugi: właściciel wypowiada dotychczasową wysokość czynszu. Przy zwykłej umowie masz na to 2 miesiące od wypowiedzenia: możesz na piśmie odmówić przyjęcia podwyżki, ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, albo ją zakwestionować, wnosząc pozew o ustalenie, że jest niezasadna albo zasadna w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu (art. 8a ust. 5 u.o.p.l.). To rozwidlenie, przy którym warto mieć policzony budżet.

Trzeci: nikt niczego nie podpisuje, Ty mieszkasz dalej za zgodą właściciela i najem trwa na czas nieoznaczony (art. 674 k.c.). To nie katastrofa, ale inny reżim niż umowa terminowa: lepiej wejść w niego świadomie. Czego nie obiecujemy: że właściciel zechce przedłużyć ani że czynsz zostanie na poziomie z zeszłego roku. Spraw sądowych nie prowadzimy.

Ile to kosztuje

Poszukiwanie mieszkania na zlecenie kosztuje 70% miesięcznego czynszu, płatne jednorazowo po podpisaniu umowy najmu. To jedna usługa i jedna stawka: weryfikacja umowy przed podpisem, rozmowa z właścicielem i pozostałe pozycje z listy usług wchodzą w nią, a nie są osobną dopłatą. Poza stawką zostają kaucja, czynsz i opłaty licznikowe, bo te idą do wynajmującego, taksa notarialna przy najmie okazjonalnym oraz honorarium prawnika. Warunki: cennik.

Stan prawny: wrzesień 2026 r. Przepisy bywają zmieniane. Przy sporze o większą kwotę warto sprawdzić aktualne brzmienie i skonsultować się z prawnikiem.

Ten materiał ma ogólny charakter informacyjny, nie jest poradą prawną i nie uwzględnia okoliczności konkretnej sprawy.