Ogłoszenie wygląda dobrze, ale proszą o przelew przed oglądaniem. Jak sprawdzić, z kim rozmawiam?

Krótka odpowiedź: przed jakąkolwiek wpłatą sprawdza się dwie rzeczy. Czy mieszkanie istnieje w takim stanie, jak na zdjęciach, i czy osoba po drugiej stronie ma do niego tytuł prawny. Pierwszą weryfikują oględziny, drugą księga wieczysta.

Dopóki obie nie są zamknięte, przelew nie ma podstawy. Prośba o przedpłatę „za rezerwację” przed obejrzeniem jest najczęstszym sygnałem, że coś jest nie tak.

W skrócie

• Przed wpłatą potwierdzasz dwie rzeczy: stan mieszkania (oględziny) i tytuł prawny osoby po drugiej stronie (księga wieczysta).
• Numer księgi wieczystej podaje ogłaszający; przeglądanie ksiąg w ekw.ms.gov.pl jest bezpłatne.
• Żadnych wpłat przed oględzinami i przed umową: ani zaliczki, ani „rezerwacji”, ani opłaty za pokazanie mieszkania.

To nie jest historia konkretnego klienta. Marka jest nowa i nie publikujemy nazwisk ani cytatów. To typowy rozbiór sytuacji: jak zwykle wygląda i co da się z nią zrobić.

Jak zwykle wygląda ta sytuacja

Ogłoszenie jest atrakcyjne ponad rynek: metraż i lokalizacja nie mieszczą się w podanej cenie. Kontakt jest sprawny i uprzejmy, ale przesuwa się z portalu na komunikator. Pojawia się powód, dla którego oglądanie jest teraz niemożliwe (wyjazd, remont, obecny najemca), i propozycja, żeby „zarezerwować” mieszkanie przelewem, bo chętnych jest wielu.

Mieszkanie istnieje, ale osoba nie ma prawa go wynająć

Osobny wariant, trudniejszy do rozpoznania: mieszkanie istnieje i da się je obejrzeć, tylko osoba, która je pokazuje, nie ma prawa go wynająć. Zdarza się, że podnajmuje je bez zgody właściciela albo sama jest najemcą na wyjeździe. Oględziny wtedy niczego nie wykluczają. Potrzebny jest dokument.

Ogłoszenie nie znaczy, że mieszkanie jest wolne

Trzecia rzecz, o której warto wiedzieć: ogłoszenie na portalu nie znaczy, że mieszkanie jest wolne. Część ofert wisi tygodniami po wynajęciu, bo nikt ich nie zdjął, a część jest tam po to, żeby zebrać kontakty. Dlatego pierwszy telefon zwykle nie dotyczy ceny, tylko tego, czy oferta jest aktualna.

Co konkretnie robimy, krok po kroku

1. Dzwonimy przed Tobą. Pytamy, czy mieszkanie jest nadal wolne, od kiedy, kto jest stroną umowy i czy akceptuje Twoje warunki: zwierzę, formę zatrudnienia, termin. Ten jeden telefon odsiewa większość ofert, zanim zajmą Twój czas.
2. Prosimy o numer księgi wieczystej. To pytanie zadaje się normalnie i wprost, jeszcze przed oględzinami. Przeglądanie ksiąg w systemie ekw.ms.gov.pl jest bezpłatne, ale bez numeru nie da się nic sprawdzić. Numer podaje ogłaszający albo ustala się go w wydziale ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego.
3. Czytamy księgę. Interesuje nas, kto figuruje jako właściciel i czy dane zgadzają się z osobą, która chce podpisać umowę. Mówimy przy tym wprost, czego z księgi nie widać, i nie udajemy, że sprawdziliśmy więcej, niż się da.
4. Idziemy na oględziny. Pierwsi albo razem z Tobą. Sprawdzamy to, czego nie pokazują zdjęcia: stan instalacji, wilgoć, okna, hałas o właściwej porze, drogę do klatki i windę. Jeśli wynajmujesz zdalnie, nagrywamy wideo z komentarzem.
5. Weryfikujemy uprawnienie do wynajęcia. Jeśli umowę ma podpisać ktoś inny niż właściciel z księgi (pełnomocnik, członek rodziny, biuro), prosimy o dokument, z którego to wynika. Brak takiego dokumentu jest powodem, żeby się zatrzymać.
6. Zasada, od której nie robimy wyjątków: żadnych wpłat przed oględzinami i przed umową. Ani zaliczki, ani „rezerwacji”, ani opłaty za pokazanie mieszkania.

Czego potrzebujemy od Ciebie

• Linku do ogłoszenia i całej dotychczasowej korespondencji, zwłaszcza jeśli padła już prośba o przedpłatę.
• Twoich kryteriów i terminu, żeby wiedzieć, co w ogóle ma sens sprawdzać.
• Jeśli jesteś za granicą: ustalenia na starcie, kto odbiera klucze i w jakiej formie podpisujecie umowę.

Czym to się zwykle kończy

Najczęstszy wynik jest prozaiczny: oferta okazuje się nieaktualna albo warunki nie zgadzają się z ogłoszeniem, i sprawa kończy się na pierwszym telefonie. Drugi: wszystko się potwierdza i idziemy dalej normalnym trybem. Trzeci, rzadszy: dane z księgi nie zgadzają się z osobą po drugiej stronie. Wtedy rezygnujemy z tej oferty, nawet jeśli mieszkanie było dobre.

Nie obiecujemy, że wykryjemy każde oszustwo. Obiecujemy, że nie polecimy Ci zapłacić za coś, czego nie obejrzeliśmy i czyjego tytułu prawnego nie potwierdziliśmy.

Ile to kosztuje

Poszukiwanie mieszkania na zlecenie kosztuje 70% miesięcznego czynszu, płatne jednorazowo po podpisaniu umowy najmu. Sprawdzenie oferty i osoby ogłaszającej wchodzi w tę stawkę. To część pracy, a nie osobno płatny dodatek; pełna lista usług opisuje wszystkie pozycje, które się w niej mieszczą.

Poza stawką zostają kaucja, czynsz i opłaty licznikowe, bo te idą do wynajmującego. Warunki: cennik.

Stan prawny i stan usług publicznych: wrzesień 2026 r. Zakres danych dostępnych w księgach wieczystych oraz zasady dostępu bywają zmieniane. Przy wątpliwościach warto sprawdzić aktualne informacje na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Ten materiał ma charakter ogólnoinformacyjny, nie jest poradą prawną i nie uwzględnia okoliczności konkretnej sprawy. Nie występujemy jako kancelaria.