Przeciekł zlew i przestał grzać piec: kto to naprawia i kto za to płaci, ja czy właściciel?

Krótka odpowiedź: przy zwykłej umowie najmu podział jest ustawowy. Właściciel ma zapewnić sprawne działanie instalacji i urządzeń: wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz wyposażenia lokalu i budynku (art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów), a także wymienić stolarkę okienną i drzwiową, podłogi, posadzki, tynki oraz piece grzewcze (art. 6a ust. 3 pkt 3 lit. b). Ciebie obciąża naprawa i konserwacja tego, czego używasz codziennie: baterii i zaworów czerpalnych, syfonów, misy klozetowej, podgrzewacza wody i wanny, okien i drzwi, osprzętu elektrycznego oraz malowanie ścian i sufitów (art. 6b ust. 2). Przy najmie okazjonalnym ten podział nie działa z mocy ustawy: rozstrzyga treść umowy i Kodeks cywilny.

To nie jest historia konkretnego klienta. Marka jest nowa i nie publikujemy nazwisk ani cytatów. To typowy rozbiór sytuacji: jak zwykle wygląda i co da się z nią zrobić.

Jak zwykle wygląda ta sytuacja

Awaria wychodzi w najgorszym momencie i od razu zamienia się w spór o pieniądze. Ty piszesz, że przestał grzać podgrzewacz wody. Właściciel odpisuje, że przy przekazaniu wszystko działało. Obie strony mówią prawdę i żadna nie wie, którędy biegnie granica, bo w umowie stoi jedno zdanie: „drobne naprawy obciążają najemcę”, bez żadnej listy.

Pierwsze nieporozumienie dotyczy skali. Wynajmujący ma wydać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez cały najem, a drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem obciążają najemcę (art. 662 § 1 i § 2 k.c.). Do drobnych nakładów należą w szczególności drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian oraz drobne naprawy instalacji zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania, dopływu i odpływu wody (art. 681 k.c.). Całą wagę niesie słowo „drobne”: uszczelka w baterii to drobny nakład, wymiana pieca grzewczego już nie: ta należy do właściciela.

Drugie nieporozumienie kosztuje najwięcej i dotyczy rodzaju umowy. Do najmu okazjonalnego przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów nie stosuje się poza wąską listą wyjątków, a artykułów 6a-6e na tej liście nie ma (art. 19e). Ustawowego podziału remontów wtedy nie ma: zostaje umowa i Kodeks cywilny. Warunek: wyłączenie działa tylko wtedy, gdy właściciel zgłosił zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1). Jeśli tego nie zrobił, ustawę stosuje się w pełnym zakresie, co jest dla najemcy korzystne, a potwierdzenie zgłoszenia ma obowiązek przedstawić na Twoje żądanie (art. 19b ust. 2).

Trzecia rzecz przesądza spór przy wyprowadzce: zużycie to nie szkoda. Zwracasz lokal w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiadasz za zużycie będące następstwem prawidłowego używania (art. 675 § 1 k.c.).

Co konkretnie robimy, krok po kroku

1. Ustalamy, jaką umowę masz albo dopiero podpisujesz. Zwykła umowa czy najem okazjonalny: od tego zależy, czy działa ustawowy podział z art. 6a i 6b, czy liczy się wyłącznie treść umowy. Przy najmie okazjonalnym pytamy o potwierdzenie zgłoszenia do urzędu skarbowego: najemca ma prawo je zobaczyć.
2. Czytamy zapisy o naprawach przed podpisem. Sprawdzamy, czy umowa nie przerzuca na Ciebie wymiany rzeczy, które przy zwykłym najmie należą do właściciela, i czy jest próg kwotowy, powyżej którego naprawę zgłasza się właścicielowi. Osobno pilnujemy ulepszeń: wolno je wprowadzić tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy o rozliczeniu (art. 6d).
3. Kwalifikujemy awarię, zanim ktokolwiek zadzwoni po fachowca. Cieknący syfon, zawór czerpalny, misa klozetowa, osprzęt elektryczny, ściana do przemalowania: to pozycje z art. 6b ust. 2 i płacisz je Ty. Niedziałająca instalacja wody, gazu, ciepła czy prądu albo dźwig osobowy: art. 6a ust. 1 i płaci właściciel.
4. Zgłaszamy wadę na piśmie i wyznaczamy termin. Jeżeli rzecz wymaga napraw obciążających wynajmującego, bez których nie jest przydatna do umówionego użytku, możesz wyznaczyć mu odpowiedni termin, a po bezskutecznym upływie wykonać konieczne naprawy na jego koszt (art. 663 k.c.). Bez pisma i bez terminu ten przepis nie zadziała: zgłoszenie idzie mailem, nie przez telefon.
5. Pokazujemy, co dalej, gdy wada się utrzymuje. Jeżeli ogranicza przydatność lokalu, możesz żądać obniżenia czynszu za czas jej trwania (art. 664 § 1 k.c.). Jeżeli uniemożliwia używanie mieszkania, a właściciel mimo zawiadomienia nie usunął jej w odpowiednim czasie, najem można wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 664 § 2), choć nie wtedy, gdy o wadzie wiedziałeś przy zawarciu umowy (§ 3). Wada zagrażająca zdrowiu Twojemu lub domowników pozwala wypowiedzieć najem mimo takiej wiedzy (art. 682 k.c.).
6. Pilnujemy protokołu i zdjęć przed wprowadzeniem. Przed wydaniem lokalu strony spisują protokół ze stanem technicznym i stopniem zużycia instalacji i urządzeń: to podstawa rozliczeń przy zwrocie (art. 6c). Bez niego działa domniemanie, że lokal wydano w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku (art. 675 § 3 k.c.), a zastane usterki trzeba wykazywać z pamięci.

Czego potrzebujemy od Ciebie

Umowy najmu z załącznikami, protokołu zdawczo-odbiorczego, jeśli został spisany, zdjęć z dnia wprowadzenia, opisu awarii z datą wystąpienia i datą zgłoszenia właścicielowi, korespondencji w tej sprawie oraz faktur za naprawy, które już opłaciłeś. Przy najmie okazjonalnym dochodzi informacja, czy właściciel pokazał potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.

Czym się to zwykle kończy

Jeden z typowych przebiegów: pisemne zgłoszenie z podaniem przepisu kończy spór, bo właściciel widzi, że rozmowa nie toczy się o dobrą wolę, tylko o obowiązek. Drugi: termin mija bezskutecznie, naprawę zlecasz sam, a kosztem obciążasz właściciela (art. 663 k.c.); wtedy liczą się faktura i dowód, że wezwanie dotarło. Trzeci, przy poważnej wadzie: rozmowa schodzi na obniżenie czynszu albo na wypowiedzenie umowy.

Osobny wariant to zalanie sąsiada. Z dniem wypłaty odszkodowania roszczenie przeciwko osobie odpowiedzialnej za szkodę przechodzi na ubezpieczyciela do wysokości wypłaty, o ile nie umówiono się inaczej (art. 828 § 1 k.c.). Rzecznik Finansowy zwraca uwagę, że roszczenia regresowe bywają bardzo wysokie i warto mieć własną polisę odpowiedzialności cywilnej. Roszczenia nie przechodzą przeciwko osobom, z którymi ubezpieczający pozostaje we wspólnym gospodarstwie domowym, chyba że szkodę wyrządzono umyślnie (§ 2).

Nie obiecujemy terminu naprawy i nie oceniamy usterek technicznie: nie jesteśmy ani rzeczoznawcą, ani wykonawcą, nie prowadzimy też spraw sądowych. Możemy przeczytać umowę przed podpisem, przypisać awarię do przepisu i pomóc napisać zgłoszenie tak, żeby miało datę, termin i podstawę.

Ile to kosztuje

Poszukiwanie mieszkania na zlecenie kosztuje 70% miesięcznego czynszu, płatne jednorazowo po podpisaniu umowy najmu. To jedna usługa i jedna stawka: weryfikacja umowy przed podpisem, protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami i pozostałe pozycje z listy usług wchodzą w nią, a nie są osobną dopłatą. Poza stawką zostają kaucja, czynsz i opłaty licznikowe, bo te idą do wynajmującego, taksa notarialna przy najmie okazjonalnym oraz honorarium prawnika, jeśli sprawa trafi do sądu. Warunki: cennik.

Stan prawny: wrzesień 2026 r. Przepisy bywają zmieniane. Przy sporze o większą kwotę warto sprawdzić aktualne brzmienie i skonsultować się z prawnikiem.

Ten materiał ma charakter ogólnoinformacyjny, nie jest poradą prawną i nie uwzględnia okoliczności konkretnej sprawy. Nie występujemy jako kancelaria.